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2013年2月26日発行 Vol.94 ■マイホームの借り換えと二世帯住宅の相続税評価■

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1.住宅ローンは借り換えどき?
┃メニュー┗┓2.二世帯住宅や老人ホームに入所した場合の
┃     ┃   自宅の相続税評価 ~平成25年度税制改正~ 
┃     ┗┓3.セミナーのお知らせ
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■□   FP前野彩のマネーのミニレシピ
 ■□  ~住宅ローンは借り換えどき?~
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最近増えているご相談が、
「住宅ローンを借り換えたほうがいいかどうか」です。

これから買おうと思っている方の消費税や税制のタイミングについては、
前号でお伝えしましたが、
今すでに住宅ローンを返済中の人にとっても、
住宅ローンの返し方は気になるところですね。

とある金融機関では、住宅ローンを借り入れる人の金利のタイプが
少し前まで固定金利1割、変動金利9割だったのに、
今年に入っては、固定金利3割、変動金利7割となり
固定金利が急増しているとのこと。

住宅ローンの借り方の大原則は、
「これから金利が上がると思うのなら、長期の固定金利」
「これから金利が下がると思うのなら、変動金利」ですから
最近の傾向を見ると、
将来的に金利が上昇すると思う人が増えているということがわかります。

そして、金利が上がったときの返済額に不安があるのなら、
できるだけ長期間の固定金利を組むほうがオトクです。
その理由は、経済的な負担はもちろん、
金利の上昇に一喜一憂する心の負担を減らすこともできるから。

金利上昇が不安なら、金利が上がってしまう前の第一歩が
未来の家計をプラスにしてくれそうですね。

でも、今すでに借りている住宅ローンが
変動金利の人はどうしたらいいのでしょうか?

この場合は、金利変更を金融機関に相談するか、
借り換えを検討しましょう。

変動金利は、借りた当初は優遇金利幅が大きいのですが、
一定期間を過ぎると優遇が終わってしまいます。
相談時に見せてもらう償還予定表の金利は、
変動金利でも2%を超えて返済している人がたくさんいます。

そんな場合は、
固定金利に借り換えても毎月の返済額は大きく変わらないので、
今のうちに、長期の固定金利に借り換えましょう。

また、現在が1%前後の低金利の変動金利の人が
長期の固定金利に借り換えると、
毎月の返済額は間違いなくアップしますから
家計的には苦しくなってしまいます。

でも、それが本当に苦しくて無理なのか、
他の携帯代や保険料や使途不明金などを見直したら可能な範囲なのかは、
やはり今の見極めがポイントになります。

金利上昇の前だからこそ、今、考えてみてくださいね。

借り換えは諸費用もかかります。
金利だけでなく借り換えの諸費用も含めて検討して下さい。
その際に、お金と手間と時間といずれもが納得できるように
しっかりと比較検討してみることがコツですよ。


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□  ~二世帯住宅や老人ホームに入所した場合の自宅の相続税評価
                ~平成25年度税制改正~
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1月末に待望の25年度税制改正大綱が発表されました。
今年の税制改正は注目点が結構あります。

今回は、人の心を考えた人間味のある改正についてお伝えします。

1.二世帯住宅の構造の違いで取扱いが異なっていた!
相続税法上、亡くなった方の住んでいた土地の評価については
240平方メートル(平成27年からは330平方メートル)まで
8割引きできる特例(小規模宅地等の評価減の特例)があります。

これは、ご家族の生活の基盤である住宅の敷地に対してまともに課税しますと、
その家を売って納税しなければならないという悲劇が起こりかねないからです。
残された遺族の生活の維持に配慮したものです。

ところが結構、適用要件がうるさいのです。
亡くなった方の居住用の敷地については、
配偶者が取得するか、
それまで同居していた親族が取得して相続税の申告期限(10カ月間)
住み続けなければならないのです。

別居親族でも適用できますが要件が厳しく、
「亡くなった方に配偶者や同居親族がいない
・その別居親族自身の持ち家がないこと等」の要件を満たさなければなりません。

さて、二世帯住宅でよくあるのが、
敷地は亡くなったお父様のもので、建物は子が建てたり、
父と子の共有などの場合があります。

その構造が「行き来ができる」状態なら同居、
「行き来ができない完全独立」状態であれば別居であるということで
取扱いが異なっていました。

完全独立型二世帯住宅の方は、
敷地を「被相続人の居住用部分」と「それ以外」に按分して
「被相続人の居住用部分」には特例が適用できるという取り扱いでした。

二世帯間で行き来ができる扉がたった1枚あるかどうかだけで、
相続税評価額が変わったりしていました。

今年の改正により、
一棟の二世帯住宅で構造上区分のあるものでも同居扱いとなり、
敷地全体について亡くなった方やその同居親族の居住用ということで
特例の適用が可能となりました。

親子とはいえ、お互いのプライバシーを尊重する現代社会においては、
完全分離型の二世帯住宅の方が望まれていますので、
この改正は大歓迎されています。

2.老人ホーム入居ケースの要件が緩和
従来は終身利用権を取得して有料老人ホームに入所すると、
そこが「終の棲家」であると判断され、
もとの住宅については小規模宅地等の特例の適用が困難でした。

一方、特別養護老人ホームや老人介護保険施設は、
目的が「自宅での生活に復帰させることを目指す」施設であるため、
入院扱いとされ空家である元の家に評価減の特例を受けることが可能だったのです。

これはあまりに不公平であるということで問題となっていました。
たとえ終身利用権を取得していたとしても、
自宅に戻ることを望まない人はいないのです。
ご本人の心の中では自宅はいつでも「戻れる場所」「戻りたい場所」です。

そこで税制改正により、
たとえ有料老人ホームの終身利用権を取得したため
空き家となっていた住宅の敷地であっても、
次の要件を満たすと適用することが可能となります。

イ)被相続人に介護が必要なため、入所したものであること
ロ)家屋が貸付用等に使用されていないこと

老人ホームや介護老人保健施設等で亡くなる方は、
年々、増加傾向にあります。
税務上の取扱いが明確にされるべきだったのでしょう。

ところで、この2つの改正は、
平成26年1月1日以後の相続について適用されることとなっています・・・。

平成25年中に万が一のことがあったらどうなるのでしょう。
なんとなく微妙です。


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