メールマガジン バックナンバー

2013年3月12日発行 Vol.95 ■今?後?マイホーム■


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1.住宅ローンキャンペーンの注意点
┃メニュー┗┓2.消費税の経過措置と住宅ローンの拡大 
┃     ┗┓3.セミナーのお知らせ
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■□   FP前野彩のマネーのミニレシピ
 ■□  ~住宅ローンキャンペーンの注意点~
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ときどき、
「変動金利が低いときは変動金利で借りておりて、
金利があがったときには、それ以上自分の返済額が上がらないように
固定金利に乗り換えたらいいんですよ」と営業マンに言われた......
というご相談者にお会いします。

本当にそうでしょうか?

では実際に見てみましょう。

とある銀行の5年固定金利は、本来は3.2%ですが、
今やおなじみとなっている金利優遇キャンペーンで
借入当初は店頭表示金利から2.2%、
固定金利期間終了後は1.4%を差し引いてくれるため、
5年固定金利を選ぶと、当初の金利は実質1%で借りることができます。
ありがたいですね。

でも、5年の間に1年ごとに0.3%金利があがったらどうなるでしょう?

そうすると、次の固定金利期間の店頭表示金利は4.7%です。
(1年の上昇金利0.3%×5年+現在の店頭表示金利3.2%=4.7%)

でも、その次の金利キャンペーンでは1.4%しか差し引いてくれないので
5年後の5年固定金利は3.3%になります。

キャンペーンの優遇幅が一気に少なくなるので、
金利は当初の3倍にも膨れ上がるのです。

これはキツイ! ですね。

そう思って、少しでも金利が低い変動金利にしようとしても、
現在の変動金利2.475%が同じように上昇していれば、3.975%になっており、
(最近の1%以下の変動金利は全てキャンペーン利用時です)
そこからキャンペーンの優遇1.4%を差し引いても、2.575%の金利です。

やはり当初1%の金利の2.5倍の金利を払うことになりますし、
さらに変動金利にすると、今後、それ以上に金利が上がる可能性もあります。

住宅ローンを借りるときは、今の低い金利だけでなく、
これからの金利の変化に興味があるかどうか、
数年後は収入を増やせる予定があるなど、
自分の金融に対するアンテナと家計の状況を考えながら選んでくださいね。

もちろん、どんな金利で借りたり、返したりするのが
自分に合っているのかわからない時は、FPに相談してください。
「あなたにどんなプランが合うのか?」をみるために、FPはいるんですから。


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■□  FP税理士備順子のマネーのミニレシピ
□  ~消費税の経過措置と住宅ローン控除の拡大
            ~平成25年度税制改正~ 
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ほぼ1年後の今頃(平成26年4月1日)は消費税が8%に上がります。
原則として、消費税は引き渡しを受けた日の税率が適用されますので、
分譲マンションや建売住宅などは、引き渡しを受けた日の税率で売買されます。

ただし、注文住宅などの契約を結んでから引き渡しまでの期間が長い請負契約についは、
税率アップの半年前までに契約を結んでいますと、
たとえ、税率アップ後であっても、旧税率で引き渡しを受けることができます。

つまり、平成25年9月30日までに注文住宅の契約を取り交わしておけば、
たとえその完成引き渡しが平成26年4月1日以後であっても、5%のままです。
本来であれば税率10%の平成27年10月1日以後の引き渡しであっても、5%のままです。
これが消費税の税率アップのための経過措置です。

こうなると、5%で引き渡しを受けようということで、
平成25年9月30日までに駆け込み需要が巻き起こり、
景気の先食い状態になるのは目に見えています。

そこで、住宅建築を分散させ、経済を安定させるためには、
平成26年4月以後に購入したほうが有利であるという政策が必要となります。

こうして、今年の税制改正では、
平成26年4月1日以後に居住開始した場合の住宅ローン控除が、拡大されます。

平成26年3月31日までに住み始めた場合は、
上限2,000万円(認定長期優良住宅等については3,000万円)までの
住宅ローンの年末残高の1%を10年間、所得税から差し引くことができます。

所得税から引ききれなかったものについては、
住民税から上限97,500円まで控除できます。

一方、平成26年4月1日以後に住み始めた場合は、
上限4,000万円(認定長期優良住宅等については5,000万円)まで
の住宅ローンの年末残高の1%を10年間、所得税から差し引くことができます。

所得税から引ききれなかったものについては、
住民税から上限136,500円まで控除できます。
おまけにこれでも引ききれなかった人のために現金給付も検討されています。

・・・ということで消費税率アップ前にあわてて購入するよりも、
税負担が軽減できる特例に拡大されました。

すると、頭のいい人はこう考えます・・・
「平成25年9月30日までに注文住宅の契約を取り交わしておいて、
平成26年4月1日以後に住み始めて、消費税は5%のままという経過措置を使い、
住宅ローン控除は上限5,000万円までの税額控除の特例&現金給付を受けよう」......

しかし、これはできません。国もこういう「おいしいとこ取り」は許していません。
5%で購入した人は住宅ローン控除の上限は3,000万円、
8%か10%で購入した人は上限5,000万円というひも付き規定にしたのです。

・・・これで、ますます『いつ買うべきか?』
住宅を買うつもりの人の悩みは深くなる一方です。

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